Résidence secondaire et SCI : bonne ou mauvaise idée ? Par Clément Ramard

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La Société Civile Immobilière (SCI) est un excellent outil pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Un outil technique qui nécessite une maîtrise de ses contours juridiques et de ses différents régimes fiscaux pour l’utiliser judicieusement. Aussi, comme l’habit ne fait pas le moine, la SCI ne fait pas l’expert juridique en la matière ; et lorsque, à défaut d’accompagnement sérieux dans la mise en place d’une telle structure, des associés intègrent à l’actif de leur SCI une résidence secondaire, la douche froide guette.

Résidence secondaire à l’actif d’une SCI : quels risques ?

Par principe, une société civile est dite semi-transparente sur le plan fiscal. Dans l’hypothèse où il n’y a que des associés personnes physiques et uniquement des revenus fonciers, ces derniers seront soumis à l’impôt sur le revenu (IR) dans ladite catégorie ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Précisons ici que, dans le cas d’un bien à usage d’habitation, celui-ci doit être loué nu pour que les loyers soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour amortir les charges générées par la résidence secondaire inscrite à l’actif de la SCI, les associés envisagent de la louer. C’est une classe d’actifs qui s’y prête. Située bien souvent dans des lieux touristiques, il peut être aisé de la louer 6 semaines ou plus dans l’année afin d’amortir les charges.

Les associés auront alors recours à la location saisonnière qui implique de louer le logement garni d’un mobilier suffisant pour y habiter temporairement. Or, si la location est une activité civile sur le plan juridique, la location meublée est, elle, considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale. Cette dernière a pour conséquence de soumettre de plein droit la SCI à l’Impôt sur les sociétés (IS), même en cas de location saisonnière « non habituelle ».

Il est par ailleurs inutile d’essayer de faire passer une location saisonnière pour de la location nue. Une décision de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 11 juillet 2019 est venue préciser qu’une SCI ne pouvait pas prétendre exercer une activité de location nue en omettant d’inscrire les meubles garnissant les logements à l’actif de son bilan, dès lors qu’elle en était propriétaire.

Il existe toutefois une nuance, l’administration fiscale tolérant que le montant hors taxes des recettes de nature commerciale d’une SCI n’excède pas 10 % par rapport au montant des recettes totales hors taxes avant d’assujettir la société à l’IS. Ainsi, pour 1 000 € de recettes en location meublée, il faut 9 000 € de recettes en location nue pour conserver le régime fiscal semi-transparent…

Conséquences d’un assujettissement de la SCI à l’IS

L’assujettissement d’une société civile à l’IS peut être une stratégie véritablement intéressante dans certaines configurations patrimoniales, mais assurément pas dans toutes !

Une résidence secondaire est, par définition, rarement louée toute l’année et plus souvent mise à disposition des associés à titre gratuit. Dès lors, ils auront l’obligation de rapporter un loyer fictif correspondant aux périodes non louées et le bénéfice sera donc majoré d’un loyer qui n’aura jamais été perçu !

Ensuite, ils auront l’obligation de tenir une comptabilité et d’amortir le bien ce qui aura des conséquences sur la fiscalité de la plus-value lors de la revente.

Dans une société civile à l’IR, la fiscalité sur la plus-value immobilière dégagée par la vente d’un immeuble inscrit à l’actif est la même que pour un particulier. C’est-à-dire que la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 années de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 années de détention.

Dans une société à l’IS, il n’est pas question d’un quelconque abattement, pis encore, la pratique des amortissements sur le bien vient accroître le montant de la plus-value qui sera soumise à l’IS.

Prenons un exemple pour étayer ces développements. Considérons un bien immobilier d’une valeur à l’acquisition de 315 000 € et au jour de la cession, au bout de 31 ans de détention, d’une valeur de 600 000 €.

La taxation de la plus-value d’un bien inscrit à l’actif d’une SCI à l’IS est, nous le voyons, prohibitive et la douloureuse porte bien son nom !

L’intégration d’une résidence secondaire dans une société civile peut donc être source de déconvenues. Il est peu probable, en effet, que les associés aient pour objectif de :

  • payer de l’impôt sur des loyers qu’ils n’auront jamais perçus ;
  • verser près de la moitié du prix de cession du bien aux impôts.

Clément RAMARD

Les charmes du démembrement de propriété

Source: https://www.lesechos.fr/patrimoine/placement/gestion-de-patrimoine-les-charmes-du-demembrement-de-propriete-1784280

Pour un usufruit viager, la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée à partir d’un barème qui repose sur l’âge du donateur au jour de la donation. Plus il est jeune et plus la valeur de la nue-propriété est faible : elle est égale à 50 % de la valeur du bien lorsque le chef d’entreprise a entre 51 ans et 60 ans au jour de la donation, 60 % s’il a entre 61 ans et 70 ans, etc.

Au décès du chef d’entreprise, les enfants récupèrent la pleine propriété des titres sans droits de succession supplémentaires à payer sur la valeur de l’usufruit, ni sur l’accroissement de la valeur des parts résultant d’une éventuelle mise en réserve des bénéfices.

Protéger le conjoint

Dernier intérêt d’une donation avec réserve d’usufruit : il est possible de prévoir une réversion de l’usufruit au profit du conjoint survivant pour lui permettre de conserver, à son tour, la jouissance des parts transmises aux enfants jusqu’à la fin de sa vie.

Le conjoint n’aura pas de droits à payer sur la valeur de la réversion mais s’il est plus jeune que le chef d’entreprise (c’est-à-dire s’il se situe dans une tranche d’âge d’une « dizaine » inférieure à celle dans laquelle était le chef d’entreprise au jour de la donation), les enfants nus-propriétaires auront le droit à la restitution d’une partie des droits de donation qu’ils avaient payés.

Nathalie Cheysson-Kaplan

Conflit Russie Ukraine

Objet : Conflit Russie Ukraine – Source Pictet Asset Management

Que signifie la crise Russie-Ukraine pour les marchés ?

L’invasion de l’Ukraine par la Russie inquiètent les investisseurs. Mais les retombées économiques du conflit semblent maîtrisables.

L’invasion de l’Ukraine par la Russie a déstabilisé les marchés financiers, provoquant une forte baisse des actions et une hausse de l’or et du pétrole.

L’assaut militaire pourrait en effet avoir de graves conséquences sur l’économie mondiale, mais le spectre des possibilités est large. Si la Russie a déclaré ne pas avoir l’intention d’occuper le pays, on ne sait pas si elle se contentera d’une incursion limitée ou si elle prépare une invasion totale qui entraînerait une vague de sanctions économiques sévères de la part de l’Occident.

Face à ces scénarios, on pourrait comprendre que les investisseurs veuillent renforcer leurs défenses. Pourtant, nous mettons en garde contre des mesures drastiques. L’histoire montre que les guerres n’entraînent pas toujours des baisses durables des actifs plus risqués. Cela dépend en grande partie de la durée du conflit.

Prenons l’exemple de la guerre en Irak en 2003. Si les marchés boursiers étaient en baisse avant l’invasion du pays par les États-Unis, ils ont commencé à se redresser dans les dix jours qui ont suivi le début de la campagne militaire.

Il est important de replacer dans son contexte l’influence économique de la Russie. Elle ne représente que 1,8 % de la production mondiale, soit un niveau inférieur à celui de l’Italie. Et si elle compte 143 millions d’habitants, soit le double de la France, elle ne constitue pas un marché d’exportation majeur pour la plupart des pays.

Tout cela signifie que si un conflit prolongé peut être évité, les retombées économiques devraient rester raisonnables, permettant au monde de se remettre de la pandémie et au marché haussier des actions de se poursuivre.

Fig. 1 – Pétrole et gaz

Part de la Russie dans la production mondiale de pétrole et de gaz (%)

Source: Pictet Asset Management, CEIC, Refinitiv

Notre analyse montre que la croissance économique reste relativement forte, nous prévoyons une hausse du PIB mondial de 4,4 % cette année (soit 0,2% de plus que les prévisions du consensus). Cela devrait donner au monde un bon coussin de sécurité. Il est essentiel de noter que les niveaux d’épargne, tant chez les ménages que dans les entreprises, sont élevés et que les politiques monétaires et fiscales restent favorables.

L’inflation est un risque beaucoup plus important, notamment parce que la crise ukrainienne a provoqué une flambée des prix du pétrole, qui étaient déjà élevés au départ. Avant même l’invasion russe, nous avions relevé nos prévisions d’inflation mondiale à 5,1 % cette année (contre 4,1 % il y a un mois).

La Russie est à l’origine de 13 % de la production mondiale de pétrole et de 17 % de celle de gaz. Elle est également un important producteur de métaux, notamment de palladium, de platine et d’or.

L’élimination de l’offre russe entraînerait une hausse durable du prix du pétrole et d’autres produits de base, ce qui renforcerait les pressions inflationnistes mondiales. La hausse des prix réduirait le pouvoir d’achat des consommateurs et pourrait réduire les marges bénéficiaires des entreprises.

Cependant, là aussi, nous voyons des facteurs atténuants. Les effets de base sur l’inflation sont sur le point de devenir plus favorables et les facteurs transitoires liés à Covid (tels que les perturbations de la chaîne d’approvisionnement) s’atténuent. Même avec des prix du pétrole autour de 100 dollars, nous nous attendons à ce que l’inflation globale commence à baisser dans les mois à venir.

Un autre point positif pour l’économie pourrait être que les banques centrales, qui ont intensifié ces dernières semaines leur rhétorique belliciste, jugent bon de réduire leurs plans de resserrement monétaire.

Il existe néanmoins certaines mesures défensives que les investisseurs pourraient envisager, notamment en raison de la position de la Russie en tant que principal exportateur de pétrole, de gaz et de métaux vers plusieurs grandes économies.

De ce point de vue, la zone euro apparaît également comme une zone à risque. Notre analyse montre que 21 % des importations énergétiques de la zone euro proviennent de Russie. Si l’on ajoute à cela le ton plus ferme de la Banque centrale européenne ces dernières semaines, nous pensons qu’une position plus prudente sur les actions européennes pourrait être justifiée.

Fig. 2 – La zone euro alimentée par le pétrole et le gaz russes

Importations énergétiques de la zone euro par principaux fournisseurs (% du total) 

L’énergie comprend les combustibles minéraux, les lubrifiants et les matériaux relatifs. Source : Pictet Asset Management, CEIC, Refinitiv. Données au 24.02.2022.

Toutefois, il est important de souligner que les liens commerciaux de la zone euro ne sont pas importants en dehors de l’énergie, qui représente les deux tiers de la valeur des importations russes de la zone euro. L’Europe a certes une certaine exposition via son secteur bancaire, mais celle-ci est également modeste. Même en Autriche, dont les banques ont de loin les liens les plus forts avec la Russie au sein de la zone euro, l’exposition équivaut à seulement 1,7 % du PIB, selon notre analyse. De l’autre côté, la Russie consomme 2,6 % des exportations de la zone euro.

Bien sûr, la frontière est mince entre le calme et la complaisance. La situation est clairement volatile. Le conflit et les sanctions économiques pourraient s’aggraver, ce qui aurait des conséquences plus importantes pour l’économie et les marchés mondiaux. Les matières premières, l’or, le franc suisse et les actifs chinois pourraient tous servir de couvertures potentielles contre ces risques.

Note rédigée par Pictet AM sur la base des informations connues le 25 février 2022