Malgré les défis actuels du marché immobilier d’entreprises, les SCPI offrent des perspectives prometteuses et invitent à la patience plutôt qu‘à la vente précipitée. ( crédit photo : Shutterstock ).
Le marché immobilier d’entreprises traverse une période difficile. En conséquence, celui des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se trouve en tension. Les SCPI essuient un recul important de la collecte. Certaines déprécient leurs parts. Alors, faut-il vendre ? Pas vraiment. Il s’agit désormais d’être patient et de laisser le temps aux SCPI de revoir leur stratégie de long terme. De belles opportunités sont même à saisir pour les SCPI.
Sommaire:
Le marché des SCPI est en tension
La valeur des parts baisse pour certaines SCPI et augmente pour d’autres
Si vos parts de SCPI baissent, faut-il les vendre tout de suite?
Le marché des SCPI est en tension
Le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) montre des signes de tension. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), au premier semestre 2023, la collecte nette a atteint 4,1 milliards d’euros. Elle essuie un recul de 23% par rapport à la même période en 2022. Les difficultés rencontrées par le marché immobilier physique sont en cause. En effet, les banques ont fortement durci leurs conditions d’octroi de crédits immobiliers. De plus, l’inflation persistante a provoqué une hausse spectaculaire des taux d’intérêt.
Dans ce contexte, le volume de ventes de biens immobiliers d’entreprises baisse depuis le début de l’année. Il a chuté de 51% au premier semestre de 2023, selon ImmoStat (dont −67% au deuxième trimestre). Les investissements sont tombés à 2,5 milliards d’euros, leur plus faible niveau depuis 2010.
La valeur des parts baisse pour certaines SCPI et augmente pour d’autres
Certaines SCPI sont confrontées à des baisses significatives de leurs actifs. C’est le cas pour celles étant principalement orientées sur le marché des bureaux. Toutefois, certaines SCPI enregistrent des hausses de leurs parts. C’est le cas, par exemple, des SCPI diversifiées: elles investissent dans des secteurs (commerces, bureaux, entrepôts…) et des zones géographiques variées (régions françaises, zone euro…). Cela leur permet de tirer leur épingle du jeu, selon France SPCI , qui publie la liste des sociétés ayant revalorisé leurs parts en 2O23 (à la hausse ou à la baisse).
À savoir
Selon France SCPI, «une réduction du prix des parts d’une SCPI engendre inévitablement une augmentation du taux de distribution». En effet, la dépréciation des actifs couplée aux loyers entrants engendre une augmentation du rendement (exprimé en pourcentage). Cela permet à la SCPI de servir une meilleure performance l’année suivante.
Si vos parts de SCPI baissent, faut-il les vendre tout de suite?
La panique est rarement bonne conseillère en matière de choix financiers. Si vos parts de SCPI sont dépréciées, vous essuierez une perte en les vendant. En effet, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est en votre défaveur quand le marché peine. Par conséquent, il est conseillé de privilégier la patience: les SCPI en difficulté sont en train de réviser leur stratégie.
Par ailleurs, la valeur de vos parts a peut-être baissé, mais la rémunération de la SCPI n’est pas nécessairement affectée. En 2023, les rendements des SCPI devraient approcher leurs niveaux de 2022, soit 4,53 % en moyenne, selon l’Aspim. En effet, l’inflation forte est une bonne nouvelle pour les SCPI: les revenus locatifs augmentent, puisqu’ils sont indexés sur l’inflation. De plus, les SCPI investissent «cash»: elles n’empruntent pas. La hausse des taux d’emprunt est sans effet sur elles. En outre, le marché du crédit se grippe pour les emprunteurs. Pour les SPCI, la concurrence est moins rude. Elles ont donc un coup d’avance pour profiter de belles opportunités.
Marché immobilier 2024: quels sont les signaux à surveiller?
Le marché immobilier traverse une zone de turbulences depuis le début de l’année 2023. Il souffre de la remontée des taux d’intérêt, du coût de l’emprunt et des conditions d’octroi de crédits immobiliers plus difficiles. À quoi s’attendre en 2024? L’inflation devrait ralentir. Or, c’est en fonction de l’évolution de l’inflation que les banques centrales vont décider de celle des taux. À ce stade, la tendance est plutôt à la stabilisation des taux.
Le private equity est souvent considéré comme une classe d’actifs à haut rendement mais qui implique un niveau de risque plus élevé par rapport à d’autres classes d’actifs plus traditionnels. Qu’en est-il exactement ?
Le private equity, ou capital-investissement, consiste à investir directement dans des entreprises privées non cotées en bourse pour financer leur développement. En devenant actionnaire, vous participez au succès de ces entreprises. L’objectif est de réaliser un retour sur investissement à moyen terme, en cédant les parts de ces entreprises. Le private equity est souvent considéré comme une classe d’actifs à haut rendement, mais il comporte également des risques.
Capital-investissement : à quel rendement s’attendre ?
Les investissements en private equity visent à générer des rendements supérieurs à ceux de placements plus traditionnels. Mais les performances peuvent fluctuer considérablement d’une année à l’autre, d’un fonds à l’autre et aussi en fonction de nombreux autres facteurs tels que le secteur d’activité, la qualité de la gestion, la durée de l’investissement ou encore le contexte économique.
Selon l’association France Invest (association professionnelle qui représente l’industrie du capital-investissement en France), les performances du private-equity sont supérieures à toutes les autres classes d’actifs sur longue période. À fin 2022, et malgré un environnement plus incertain sur les derniers mois, les performances sur longue période se sont consolidées à un niveau élevé et stable, à 14,2 % par an sur 10 ans, contre 10,4 % pour les actions du CAC 40 et 5,6% pour l’immobilier.
Bien comprendre les risques associés au private-equity
Le private equity est un placement peu liquide, ce qui implique de ne pas avoir besoin d’utiliser l’argent investi pendant une longue période. En effet, les fonds de private-equity peuvent avoir des périodes de blocage pouvant aller jusqu’à 12 ans, selon la stratégie d’investissement.
Le capital investissement comporte un risque opérationnel élevé car il implique souvent des prises de contrôle ou des participations significatives dans des entreprises. Les performances de ces entreprises peuvent être influencées par des facteurs opérationnels, tels que la gestion, la concurrence, ou les changements du marché. Le succès de ces sociétés n’est pas garanti.
Par ailleurs, les performances peuvent aussi être affectées par les conditions du marché. Un contexte économique défavorable peut par exemple diminuer la valorisation des entreprises et impacter ainsi la valeur des investissements.
En conclusion, si le potentiel de rendement du private-equity est plus élevé que celui d’un placement traditionnel, il faut avoir conscience que la prise de risque est-elle aussi plus importante et qu’il existe un risque de perte partielle voire totale du capital investi.
Les sommes que vous avez placées sur votre assurance vie sont disponibles à tout moment. Aussi, en cas de coup dur ou tout simplement pour financer un projet, vous pouvez retirer partiellement ou totalement votre épargne. Mais avant de demander un rachat, il est nécessaire de bien comprendre les conséquences.
Mesurer les conséquences fiscales
Les intérêts générés par les sommes investies sur une assurance vie ne deviennent imposables que lorsque vous effectuez un retrait. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Si votre contrat a plus de 8 ans au moment du retrait, les gains réalisés bénéficient d’une fiscalité favorable : ils sont exonérés d’impôt sur le revenu dans la limite annuelle de 4 600 euros pour une personne seule ou de 9 200 euros pour un couple. Mais attention, si vous effectuez un retrait avant les 8 ans du contrat, la fiscalité devient moins favorable car les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de 12,8% auxquels s’ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux, soit une ponction de 30% au total.
Avant d’effectuer un rachat sur votre assurance vie, vérifiez donc l’âge de votre contrat.
Vérifier l’existence éventuelle de frais de retrait
Certaines unités de compte, notamment des unités de compte immobilières, comportent des pénalités en cas de retrait avant une certaine période. Dans ce cas, si vous retirez les sommes investies sur ce type de support avant l’expiration du délai, vous devrez régler des frais de retrait. Ceux-ci peuvent représenter jusqu’à 3% de l’épargne.
Est-ce le bon moment pour vendre vos supports en unités de compte ?
Les unités de compte sur un contrat d’assurance vie sont généralement placées sur les marchés financiers. Il peut s’agir par exemple d’OPCVM investies en actions ou en obligations. Elles sont donc susceptibles de varier à la hausse comme à la baisse. Aussi, avant d’effectuer un retrait, prenez le temps d’analyser chacun des supports d’investissement pour savoir si vous êtes en plus-value (soit un gain) ou en moins-value (soit une perte). Si vous êtes en moins-value, retirer votre argent revient à enregistrer une perte.
Demander une avance
Si vous avez un besoin ponctuel de liquidités, sachez que vous pouvez demander à votre assureur une avance. L’avance sur un contrat d’assurance vie fonctionne sur le même principe que le prêt. Elle permet de vous faire prêter par l’assureur une partie du capital placé sur votre contrat, moyennant des intérêts. Le montant avancé est généralement limité à 80 % du capital investi en fonds en euros et 60 % du capital investi en unités de compte. Vous pouvez rembourser en une seule ou plusieurs fois, dans un délai de 3 ans, parfois reconductible. Vous disposez ainsi de liquidité, sans avoir à effectuer un rachat sur votre contrat.
Le 18 octobre à l’Assemblée nationale, la Première ministre, Elisabeth Borne a actionné l’article 49.3 de la Constitution pour faire adopter le projet de loi de finance 2024 (PLF 2024) en première lecture. Quelles sont les mesures de ce PLF qui impactent votre patrimoine ?
Le barème de l’impôt sur le revenu
Les tranches du barème de l’impôt sur le revenu sont révisées afin de tenir compte de l’inflation. Ainsi, le seuil d’entrée de chaque tranche d’imposition est réévalué de 4,80 %, conformément à la prévision d’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac. Cela permet ainsi d’éviter de rendre imposable certains foyers qui ne l’étaient pas jusqu’alors, ou d’imposer plus fortement la partie des revenus passée dans la tranche supérieure ou encore d’entraîner la perte de certains avantages sociaux ou fiscaux dont les seuils sont indexés sur le barème de l’impôt sur le revenu. Cette hausse concerne également les grilles de taux par défaut du prélèvement à la source.
Le plan épargne avenir climat
Le PLF 2024 prévoit la création d’un plan d’épargne avenir climat (PEAC), un produit d’épargne exclusivement réservé aux moins de 21 ans, pour leur permettre de constituer une épargne de long terme, orientée vers le financement de l’économie productive et de la transition écologique, et préparer leur entrée dans la vie active. Les revenus générés par ce plan seraient exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. En contrepartie, le PLF prévoit de supprimer la possibilité d’ouvrir un PER pour les mineurs. Les PER déjà souscrits seraient gelés jusqu’à la majorité de l’enfant. Il serait possible de les clôturer et de transférer les sommes sur un PEAC.
Pour rappel, le PER est utilisé par certains parents pour constituer une épargne pour leur enfant en vue de l’achat de sa résidence principale une fois adulte, le tout en réduisant leur impôt sur le revenu.
La location de meublés de tourisme classés
Actuellement, les personnes qui louent des locaux meublés de tourisme classés dont les revenus annuels sont inférieurs à 188.700 euros, bénéficient du régime fiscal du micro-BIC et d’un abattement forfaitaire de 71 %. Le PLF prévoit d’aligner cet abattement sur celui applicable à la location de locaux meublés classiques, soit 50 %.
Les locations classées meublées proposées dans des territoires en déficit d’offre touristique et où l’offre de résidences principales est suffisante pourront continuer à bénéficier de l’abattement de 71 % si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 50.000 euros.
La location d’une chambre
Le PLF prévoit le maintien l’exonération d’impôt sur le revenu pour les particuliers louant une pièce de leur résidence principale s’ils en retirent un revenu de moins de 760 euros par an et, sous conditions, aux personnes qui logent un travailleur saisonnier à leur domicile.
La vente d’un terrain constructible
La plus-value réalisée à l’occasion de la vente de terrains en zones tendues et destinés à accueillir sous 4 ans un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, pourrait bénéficier d’un abattement de 60 % ou 75 %, voire de 85 % selon les cas.
La fiscalité du logement
Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à financer la première accession à la propriété. Il devait s’éteindre fin 2023, mais le PLF prévoit de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2027 et de le recentrer sur les achats d’appartements neufs en zone tendue ou de logements anciens avec travaux en zone détendue. Il ne financera donc plus les constructions de maisons individuelles. Le montant maximum pourrait passer de 80 à 100 000 euros. Le PTZ pourrait être élargi aux ménages de la classe moyenne.
L’éco-PTZ, permettant d’effectuer des travaux de rénovation, est également prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Le partage de la valeur en entreprise
Les actions distribuées aux salariés à l’issue d’une opération de rachat par une société de ses propres titres pourraient bénéficier de dispositifs fiscaux allégés. En cas de bénéfices exceptionnels, les entreprises devront verser un supplément d’intéressement ou de participation à leurs salariés ou ouvrir une négociation en vue de mettre en place un dispositif de partage de la valeur.
Plusieurs amendements au PLF 2024 s’attaquent à la fois aux abattements fiscaux dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire mais aussi au régime réel spécifique à la location meublée.
L’examen du projet de loi de finances (PLF) pour 2024 commence dès ce mardi avec la consultation en commission des amendements déposés sur la première partie (recettes). Les débats devant les députés débuteront ensuite le mardi 17 octobre à l’Assemblée nationale avec un premier vote qui a encore de grandes chances d’être rythmé fin octobre par un recours à l’article 49-3.
Les débats s’annoncent particulièrement animés autour de la fiscalité des locations saisonnières. Plusieurs amendements ont déjà été déposés et le nouveau ministre en charge du Logement, Patrice Vergriete s’est emparé du sujet en proposant « de ne plus les favoriser et d’aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un même abattement fiscal de 40% » (interview dans « Le Monde » le week-end dernier).
Parmi ces amendements au PLF 2024, on retrouve une proposition similaire du groupe Socialistes et apparentés, dont on sait qu’elle est partagée par d’autres courants politiques (groupe Écologiste, Les Républicains et Horizons et apparentés) qui ont déjà eu l’occasion de faire une suggestion commune.
Un seul abattement fiscal de 40%
Alors que les avantages fiscaux des locations touristiques contribuent à assécher le nombre de biens en location longue durée et à faire monter les prix, cet amendement vise à rééquilibrer le marché locatif en harmonisant, à un taux de 40%, les abattements fiscaux relatifs aux revenus des meublés touristiques sur ceux de la location de longue durée (dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire). Il exclut volontairement de son champ d’application les maisons d’hôtes, gites ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme afin de ne pas venir déstabiliser une économie touristique indispensable au développement de nos territoires.
Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait donc de 71% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires fortement limité à 30.000 € contre 188.700€ actuellement.
Pour les meublés non classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait de 50% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires limité à 15.000 € contre 77.700€ actuellement. La différence de plafond entre ces deux régimes permettrait de conserver une incitation en faveur des logements classés afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme.
Amélioration de la fiscalité actuelle pour la location classique
Enfin, pour un logement en location longue durée classique, sous le régime microfoncier, le taux serait rehaussé de 30% à 40%, et le plafond de revenus de 15.000 € à 30.000€. Cette évolution marquerait donc une amélioration de la fiscalité actuelle pour encourager la location long terme et rééquilibrer le marché locatif, sachant que les bailleurs peuvent aussi utiliser le régime réel de déduction de leurs frais si celui-ci est plus avantageux.
La location meublée longue durée également menacée ?
Un autre amendement du groupe Socialistes et apparentés propose d’aller beaucoup plus loin en s’attaquant au régime réel simplifié qui est particulièrement favorable aux investisseurs effectuant des locations meublées en permettant de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour d’échapper à l’impôt. Ce statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est d’ailleurs pas propre à la location touristique, il s’applique à toute location meublée longue durée.
La niche fiscale des amortissements
L’amortissement se pratique sur des durées de 25 à 30 ans, aboutissant à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien. Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans. Si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes. Les amortissements non utilisés sont d’ailleurs reportables indéfiniment, ce qui permet par exemple de compenser la période où la déductibilité des intérêts d’emprunt ne joue plus (une fois que le prêt a été remboursé). Bien que plus compliqué à appliquer que les abattements, ce statut est très utilisé par les investisseurs car il reste le plus avantageux.
Or cet amendement propose d’aligner les conditions du régime réel pour les locations meublées et nues. Autrement dit, les loueurs de meublés ne pourraient plus déclarer leurs revenus en bénéfices industriels et commerciaux et perdraient l’énorme avantage de la déduction des amortissements…
Vous souhaitez construire un abri dans votre jardin, une terrasse, une piscine ? Vous serez peut-être redevable de la taxe d’aménagement. Quelle est cette taxe ? Quelles sont les exonérations possibles ?
La taxe d’aménagement, qu’est-ce que c’est ?
La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et, en Ile-de-France seulement, par la région.
Cet impôt sert principalement à financer les équipements publics (réseaux, voiries) nécessaires aux futures constructions et aménagements.
Quels travaux sont concernés par cette taxe ?
Cette taxe est due si vous entreprenez des opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant l’obtention d’une des autorisations d’urbanisme suivantes :
permis de construire,
permis d’aménager,
autorisation préalable.
À savoir
La taxe est également due en cas de construction ou d’aménagement sans autorisation ou en infraction à l’autorisation accordée.
Quelles sont les surfaces concernées par la taxe ?
La taxe d’aménagement est due pour toute création de surface de plancher close et couverte dont la superficie est supérieure à 5 m2 et d’une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, y compris les combles et les caves.
Les abris de jardin (même démontables) ou toute autre annexe que vous seriez susceptible de construire à l’extérieur de votre maison entrent aussi dans le champ de la taxe d’aménagement.
Les bâtiments non couverts tels les terrasses ou ouverts sur l’extérieur comme les pergolas, sont exclus de la surface taxable.
Certains aménagements comme les piscines, bien qu’exclus de la surface taxable, sont toutefois soumis à la taxe d’aménagement de façon forfaitaire.
Quel est le taux de la taxe ?
Le taux annuel de la part communale peut varier de 1 % à 5 %. Il peut atteindre jusqu’à 20 % dans certains secteurs. Cette majoration peut être motivée, par exemple, par la création d’équipements publics généraux entraînés par les nouvelles constructions.
Elle peut aussi servir aux investissements nécessaires pour préserver le milieu naturel, la biodiversité et lutter contre le réchauffement climatique. Le taux annuel de la part départementale est le même pour tout le département. Il est fixé à 2,5 % au maximum.
Comment est calculée la taxe d’aménagement ?
Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement, il faut multiplier la surface taxable de la construction créée par la valeur annuelle par m2, puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale concernée par la taxe.
Pour l’année 2023, la valeur annuelle par m2 est de 886 €
Certains travaux d’aménagement (piscine, place de parking…) sont calculés selon d’autres formules (formule forfaitaire etc.)
Le ministère de la cohésion des territoires a élaboré un simulateur permettant de calculer le montant de la taxe d’aménagement :
Quelles sont les réductions et les exonérations possibles pour cette taxe ?
Les réductions possibles
Certaines constructions ouvrent droit à un abattement de 50 %. Sont notamment concernés :
les 100 premiers m2 d’un local et ses annexes à usage d’habitation principale,
les locaux à usage industriel ou artisanal et leurs annexes,
les locaux à usage d’habitation et d’hébergement aidés,
entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale,
bénéficiant d’un taux réduit de TVA.
Les exonérations possibles
Certaines exonérations sont prévues par le Code de l’urbanisme. Elles s’appliquent en particulier aux aménagements suivants :
les petits abris de jardins ou toutes autres constructions d’une superficie inférieure ou égale à 5 m2 non soumis à déclaration préalable ou à permis de construire
les reconstructions à l’identique d’un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans à la suite d’un sinistre
les constructions et aménagements prescrits par un plan de prévention des risques sous certaines conditions.
Enfin, certaines exonérations sont facultatives et décidées sur délibération par les collectivités locales. Elles peuvent concerner, par exemple :
les abris de jardin, pigeonniers et colombiers, d’une superficie supérieure à 5 m2 et inférieure ou égale à 20 m2, soumis à autorisation préalable
les surfaces de constructions supérieures à 100 m2 pour la résidence principale financée par un prêt à taux zéro.
Comment déclarer et payer votre taxe d’aménagement ?
Déclaration de la taxe d’aménagement
Vous devez déclarer les éléments nécessaires au calcul de la taxe d’aménagement à l’occasion du dépôt du permis de construire, d’aménagement ou de la déclaration préalable.
Paiement de la taxe d’aménagement
Le montant de la taxe d’aménagement est établi par la Direction départementale des territoires (DDT) ou la Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports (DRIEAT) en Île-De-France.
L’avis de taxe d’aménagement est adressé au redevable dans les six mois suivant la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager.
Si le montant de votre taxe d’aménagement est supérieur à 1 500 €, vous pouvez la régler en deux fois. Vous recevrez un avis vous invitant à régler la taxe d’aménagement dans les 12 à 24 mois suivant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
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