Interview de Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
L’été 2023 a été marqué par des baisses de prix des parts allant jusqu’à -17% pour de grosses SCPI de bureaux. Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, nous livre ses recommandations à destination des investisseurs touchés de près ou de loin par cette dévalorisation.
Quel est votre message pour ceux qui n’ont pas de SCPI et qui s’interrogent aujourd’hui sur la pertinence d’investir dans la pierre-papier ?
Il est toujours utile de rappeler quelques généralités concernant les SCPI. Elles permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien et de se soucier de sa gestion, avec une mutualisation des risques grâce à la diversification des actifs composant le patrimoine de chaque SCPI. Les SCPI génèrent un rendement potentiel (mais non garanti) souvent supérieur à d’autres placements comme le Livret A ou les fonds en euros des assurances vie.
Historiquement, les SCPI ont montré une certaine résilience face aux crises. Une baisse du prix des parts peut donc être une opportunité d’entrée pour ceux qui croient au long terme. Il faut d’ailleurs insister sur le fait que la SCPI est avant tout un placement long terme à privilégier pour la distribution régulière de ses dividendes : la durée de détention moyenne est de 22,5 années pour les épargnants. Cela permet plus facilement de lisser les variations de prix des parts qui sont normales dès lors qu’on investit dans des actifs soumis à des cycles immobiliers. Aujourd’hui plus que jamais, il faut faire ses propres recherches avant de choisir une SCPI en étudiant les rapports annuels et les reportings et/ou se faire assister par un conseiller en gestion de patrimoine.
Que peuvent faire ceux qui viennent de subir des baisses de prix ?
Comme je l’ai dit précédemment, l’immobilier est un investissement à long terme et les fluctuations à court terme sont normales. Certaines sociétés de gestion ont cependant été trop agressives dans leur stratégie d’endettement et de collecte, achetant des actifs quand les prix étaient à des niveaux très haut. C’est la conséquence qu’on retrouve aujourd’hui dans la forte baisse du prix de certaines grosses SCPI de bureaux gérées par des réseaux bancaires.
Il est bien sûr trop tard pour vendre ces SCPI sachant que la sortie se fait au prix de retrait en vigueur déterminé par la société de gestion dans le cas le plus fréquent de SCPI à capital variable. Ce prix de retrait correspond en général au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Vendre aujourd’hui reviendrait donc à perdre sur deux tableaux : à la fois à hauteur de la baisse de prix et sur les droits d’entrée. Seuls des investisseurs détenant ces SCPI depuis de très longues années pourraient y voir un intérêt.
Une éventuelle revalorisation du prix de ces SCPI dans les prochaines années donnerait cependant l’occasion de sortir dans de meilleures conditions afin de mieux diversifier son portefeuille de SCPI. Il est par exemple préférable aujourd’hui de se tourner vers les SCPI diversifiées ou des SCPI récentes qui sont souvent plus agiles dans leurs investissements.
Certains détenteurs de SCPI pour l’instant épargnés par les baisses de prix s’interrogent sur la possibilité d’être concernés à leur tour avec les prochaines campagnes d’expertises qui seront menées fin 2023…
Cet événement de marché ne doit pas être généralisé à l’ensemble des SCPI. La majorité d’entre elles connaissent une stabilité de leur prix de parts et sur 90 SCPI de rendement, MeilleureSCPI.com en a comptabilisé près de 60 ayant attesté à ce jour d’une tendance positive ou ayant confirmé la stabilité de leur prix de parts, soit une proportion rassurante de près des deux tiers. Le meilleur moyen d’anticiper les tendances à venir est de bien connaître les actifs sous-jacents de ses SCPI : types d’immobilier, zones géographiques, taux d’occupation, durées des baux… Il est aussi possible de communiquer avec les sociétés de gestion pour comprendre leurs plans et stratégies. La règle est de ne jamais prendre de décisions impulsives basées sur la peur.
Pour les SCPI en capacité d’acheter des actifs au comptant, j’ajouterai que l’ajustement actuel à la baisse des prix de l’immobilier est une réelle opportunité car celles-ci sont capables de se positionner sur des actifs décotés qui présentent des rendements immobiliers élevés. Les derniers rendements d’acquisition communiqués indiquent une moyenne élevée proche de 7% avec des fourchettes comprises entre 4,6% et 10%, ce qui promet de faire bénéficier aux épargnants de distributions de dividendes plus avantageuses.
©2023 Boursier.com
Le parcours de Jonathan Dhiver
Fondateur, MeilleureSCPI.com
Passionné de finances et fort d’une solide formation académique, Jonathan Dhiver a su capitaliser sur son expérience dans le secteur de l’investissement au sein du groupe Cushman & Wakefield. En 2011, il a franchi une étape décisive dans sa carrière en fondant MeilleureSCPI.com. En tant que créateur de cette fintech innovante, il a ouvert la voie aux épargnants, leur permettant d’accéder facilement aux fonds du marché ainsi qu’à une mine d’informations précieuses.
MeilleureSCPI.com s’est imposée comme une référence incontournable dans le domaine de l’épargne immobilière, guidant avec succès plus de 3000 familles d’investisseurs à travers les méandres des investissements immobiliers. Les équipes de MeilleureSCPI.com accompagnent désormais les épargnants sur d’autres supports immobiliers tels que les Groupements Forestiers d’Investissement via la plateforme Meilleur-GF.com.