Publié le 08/07/2026- Source: Thibault Cassagne, La Financière de l’Échiquier (LFDE)
Lien: https://www.lfde.com/fr-fr/691-placements/dans-quels-cas-la-sci-peut-elle-etre-pertinente/
La SCI est un outil particulièrement utilisé en matière de gestion de patrimoine. Toutefois, peu en connaissent tous les atouts, qui peuvent répondre à différents objectifs patrimoniaux.
Donner en conservant le pouvoir
La SCI permet de dissocier le pouvoir (qui décide) et le capital (qui détient). Grâce à l’aménagement des statuts, le parent donateur peut conserver les pleins pouvoirs de gestion sur un bien transmis. Par exemple, en cas de donation d’un bien immobilier, le parent donateur pourrait vendre celui-ci sans l’accord des enfants dans la mesure où il reste associé-gérant. En l’absence de SCI, cela n’est pas le cas.
Recueillir un démembrement
En matière de démembrement, la SCI organise plus librement les rapports et les pouvoirs de chacun, le démembrement portant directement sur les parts de sociétés. Elle permet par exemple de donner davantage de pouvoirs dans la gestion des biens aux parents usufruitiers, ou au contraire aux enfants nus propriétaires, mais ce dans la limite de la loi.
Donner sur une base réduite
L’acquisition d’un bien immobilier locatif à crédit via une société, suivie d’une donation, peut s’avérer efficace. La valeur vénale d’une société s’évalue en prenant en compte son actif (bien immobilier) et son passif (emprunt). Dans ce contexte, la valeur des parts d’une société endettée peut être significativement réduite, notamment lorsque le passif est proche de la valeur de l’actif. On appliquera cette stratégie sur des biens générateurs de rendement.
Mutualiser le projet de financement
La SCI permet de regrouper des investisseurs au sein d’une même structure. Les capacités d’endettement des associés sont donc mutualisées.
Filialiser une SCI d’une holding
Une holding d’un chef d’entreprise peut apporter de l’argent à une SCI dont elle deviendrait filiale. Cela permet d’isoler l’actif immobilier dans une structure dédiée en la dissociant du groupe opérationnel. La SCI peut profiter de l’apport de l’argent logé dans la holding via des conventions de trésorerie encadrées.
Gérer l’indivision
Lorsqu’un bien immobilier est détenu en indivision en direct, la gestion peut être relativement délicate en cas de désaccord. En effet, la majorité des deux tiers est requise pour la gestion des actes d’administration – conclure un bail par exemple – et l’unanimité pour les actes de disposition – vendre le bien par exemple. La SCI par l’aménagement des statuts pourra prévoir de donner davantage de pouvoirs au gérant et organiser des règles en matière de droit de vote. Elle peut également prévoir des règles de sorties prévues des associés.
Faciliter la gestion d’actifs d’une personne vulnérable
La SCI est particulièrement utile pour gérer les intérêts de personnes vulnérables en situation d’incapacité. La SCI permet d’organiser la gestion et de confier le pouvoir de décision à un tiers de confiance, par exemple un membre de la famille.
Opter pour l’impôt sur les sociétés
Par sa personnalité morale, la SCI offre la possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés, un régime fiscal qui réduit considérablement les revenus taxables dégagés par la SCI, grâce au mécanisme comptable des amortissements, et taxe les revenus à un taux d’IS réduit de 15% sous conditions. Une option fiscale adaptée lorsque le contribuable suit une logique de capitalisation de ses revenus, mais qui peut rester pénalisante fiscalement lors de la revente.
Comme toujours en matière de stratégie patrimoniale, si la constitution d’une SCI présente de nombreux avantages, cette même solution ne s’avérera pas adaptée à toutes les situations et pourra comporter certains écueils.