Le private equity est souvent considéré comme une classe d’actifs à haut rendement mais qui implique un niveau de risque plus élevé par rapport à d’autres classes d’actifs plus traditionnels. Qu’en est-il exactement ?
Le private equity, ou capital-investissement, consiste à investir directement dans des entreprises privées non cotées en bourse pour financer leur développement. En devenant actionnaire, vous participez au succès de ces entreprises. L’objectif est de réaliser un retour sur investissement à moyen terme, en cédant les parts de ces entreprises. Le private equity est souvent considéré comme une classe d’actifs à haut rendement, mais il comporte également des risques.
Capital-investissement : à quel rendement s’attendre ?
Les investissements en private equity visent à générer des rendements supérieurs à ceux de placements plus traditionnels. Mais les performances peuvent fluctuer considérablement d’une année à l’autre, d’un fonds à l’autre et aussi en fonction de nombreux autres facteurs tels que le secteur d’activité, la qualité de la gestion, la durée de l’investissement ou encore le contexte économique.
Selon l’association France Invest (association professionnelle qui représente l’industrie du capital-investissement en France), les performances du private-equity sont supérieures à toutes les autres classes d’actifs sur longue période. À fin 2022, et malgré un environnement plus incertain sur les derniers mois, les performances sur longue période se sont consolidées à un niveau élevé et stable, à 14,2 % par an sur 10 ans, contre 10,4 % pour les actions du CAC 40 et 5,6% pour l’immobilier.
Bien comprendre les risques associés au private-equity
Le private equity est un placement peu liquide, ce qui implique de ne pas avoir besoin d’utiliser l’argent investi pendant une longue période. En effet, les fonds de private-equity peuvent avoir des périodes de blocage pouvant aller jusqu’à 12 ans, selon la stratégie d’investissement.
Le capital investissement comporte un risque opérationnel élevé car il implique souvent des prises de contrôle ou des participations significatives dans des entreprises. Les performances de ces entreprises peuvent être influencées par des facteurs opérationnels, tels que la gestion, la concurrence, ou les changements du marché. Le succès de ces sociétés n’est pas garanti.
Par ailleurs, les performances peuvent aussi être affectées par les conditions du marché. Un contexte économique défavorable peut par exemple diminuer la valorisation des entreprises et impacter ainsi la valeur des investissements.
En conclusion, si le potentiel de rendement du private-equity est plus élevé que celui d’un placement traditionnel, il faut avoir conscience que la prise de risque est-elle aussi plus importante et qu’il existe un risque de perte partielle voire totale du capital investi.
Les sommes que vous avez placées sur votre assurance vie sont disponibles à tout moment. Aussi, en cas de coup dur ou tout simplement pour financer un projet, vous pouvez retirer partiellement ou totalement votre épargne. Mais avant de demander un rachat, il est nécessaire de bien comprendre les conséquences.
Mesurer les conséquences fiscales
Les intérêts générés par les sommes investies sur une assurance vie ne deviennent imposables que lorsque vous effectuez un retrait. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Si votre contrat a plus de 8 ans au moment du retrait, les gains réalisés bénéficient d’une fiscalité favorable : ils sont exonérés d’impôt sur le revenu dans la limite annuelle de 4 600 euros pour une personne seule ou de 9 200 euros pour un couple. Mais attention, si vous effectuez un retrait avant les 8 ans du contrat, la fiscalité devient moins favorable car les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de 12,8% auxquels s’ajoutent les 17,2% de prélèvements sociaux, soit une ponction de 30% au total.
Avant d’effectuer un rachat sur votre assurance vie, vérifiez donc l’âge de votre contrat.
Vérifier l’existence éventuelle de frais de retrait
Certaines unités de compte, notamment des unités de compte immobilières, comportent des pénalités en cas de retrait avant une certaine période. Dans ce cas, si vous retirez les sommes investies sur ce type de support avant l’expiration du délai, vous devrez régler des frais de retrait. Ceux-ci peuvent représenter jusqu’à 3% de l’épargne.
Est-ce le bon moment pour vendre vos supports en unités de compte ?
Les unités de compte sur un contrat d’assurance vie sont généralement placées sur les marchés financiers. Il peut s’agir par exemple d’OPCVM investies en actions ou en obligations. Elles sont donc susceptibles de varier à la hausse comme à la baisse. Aussi, avant d’effectuer un retrait, prenez le temps d’analyser chacun des supports d’investissement pour savoir si vous êtes en plus-value (soit un gain) ou en moins-value (soit une perte). Si vous êtes en moins-value, retirer votre argent revient à enregistrer une perte.
Demander une avance
Si vous avez un besoin ponctuel de liquidités, sachez que vous pouvez demander à votre assureur une avance. L’avance sur un contrat d’assurance vie fonctionne sur le même principe que le prêt. Elle permet de vous faire prêter par l’assureur une partie du capital placé sur votre contrat, moyennant des intérêts. Le montant avancé est généralement limité à 80 % du capital investi en fonds en euros et 60 % du capital investi en unités de compte. Vous pouvez rembourser en une seule ou plusieurs fois, dans un délai de 3 ans, parfois reconductible. Vous disposez ainsi de liquidité, sans avoir à effectuer un rachat sur votre contrat.
Le 18 octobre à l’Assemblée nationale, la Première ministre, Elisabeth Borne a actionné l’article 49.3 de la Constitution pour faire adopter le projet de loi de finance 2024 (PLF 2024) en première lecture. Quelles sont les mesures de ce PLF qui impactent votre patrimoine ?
Le barème de l’impôt sur le revenu
Les tranches du barème de l’impôt sur le revenu sont révisées afin de tenir compte de l’inflation. Ainsi, le seuil d’entrée de chaque tranche d’imposition est réévalué de 4,80 %, conformément à la prévision d’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac. Cela permet ainsi d’éviter de rendre imposable certains foyers qui ne l’étaient pas jusqu’alors, ou d’imposer plus fortement la partie des revenus passée dans la tranche supérieure ou encore d’entraîner la perte de certains avantages sociaux ou fiscaux dont les seuils sont indexés sur le barème de l’impôt sur le revenu. Cette hausse concerne également les grilles de taux par défaut du prélèvement à la source.
Le plan épargne avenir climat
Le PLF 2024 prévoit la création d’un plan d’épargne avenir climat (PEAC), un produit d’épargne exclusivement réservé aux moins de 21 ans, pour leur permettre de constituer une épargne de long terme, orientée vers le financement de l’économie productive et de la transition écologique, et préparer leur entrée dans la vie active. Les revenus générés par ce plan seraient exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. En contrepartie, le PLF prévoit de supprimer la possibilité d’ouvrir un PER pour les mineurs. Les PER déjà souscrits seraient gelés jusqu’à la majorité de l’enfant. Il serait possible de les clôturer et de transférer les sommes sur un PEAC.
Pour rappel, le PER est utilisé par certains parents pour constituer une épargne pour leur enfant en vue de l’achat de sa résidence principale une fois adulte, le tout en réduisant leur impôt sur le revenu.
La location de meublés de tourisme classés
Actuellement, les personnes qui louent des locaux meublés de tourisme classés dont les revenus annuels sont inférieurs à 188.700 euros, bénéficient du régime fiscal du micro-BIC et d’un abattement forfaitaire de 71 %. Le PLF prévoit d’aligner cet abattement sur celui applicable à la location de locaux meublés classiques, soit 50 %.
Les locations classées meublées proposées dans des territoires en déficit d’offre touristique et où l’offre de résidences principales est suffisante pourront continuer à bénéficier de l’abattement de 71 % si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 50.000 euros.
La location d’une chambre
Le PLF prévoit le maintien l’exonération d’impôt sur le revenu pour les particuliers louant une pièce de leur résidence principale s’ils en retirent un revenu de moins de 760 euros par an et, sous conditions, aux personnes qui logent un travailleur saisonnier à leur domicile.
La vente d’un terrain constructible
La plus-value réalisée à l’occasion de la vente de terrains en zones tendues et destinés à accueillir sous 4 ans un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, pourrait bénéficier d’un abattement de 60 % ou 75 %, voire de 85 % selon les cas.
La fiscalité du logement
Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à financer la première accession à la propriété. Il devait s’éteindre fin 2023, mais le PLF prévoit de le prolonger jusqu’au 31 décembre 2027 et de le recentrer sur les achats d’appartements neufs en zone tendue ou de logements anciens avec travaux en zone détendue. Il ne financera donc plus les constructions de maisons individuelles. Le montant maximum pourrait passer de 80 à 100 000 euros. Le PTZ pourrait être élargi aux ménages de la classe moyenne.
L’éco-PTZ, permettant d’effectuer des travaux de rénovation, est également prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Le partage de la valeur en entreprise
Les actions distribuées aux salariés à l’issue d’une opération de rachat par une société de ses propres titres pourraient bénéficier de dispositifs fiscaux allégés. En cas de bénéfices exceptionnels, les entreprises devront verser un supplément d’intéressement ou de participation à leurs salariés ou ouvrir une négociation en vue de mettre en place un dispositif de partage de la valeur.
Plusieurs amendements au PLF 2024 s’attaquent à la fois aux abattements fiscaux dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire mais aussi au régime réel spécifique à la location meublée.
L’examen du projet de loi de finances (PLF) pour 2024 commence dès ce mardi avec la consultation en commission des amendements déposés sur la première partie (recettes). Les débats devant les députés débuteront ensuite le mardi 17 octobre à l’Assemblée nationale avec un premier vote qui a encore de grandes chances d’être rythmé fin octobre par un recours à l’article 49-3.
Les débats s’annoncent particulièrement animés autour de la fiscalité des locations saisonnières. Plusieurs amendements ont déjà été déposés et le nouveau ministre en charge du Logement, Patrice Vergriete s’est emparé du sujet en proposant « de ne plus les favoriser et d’aligner la fiscalité des meublés touristiques, des meublés traditionnels et des locations vides, avec un même abattement fiscal de 40% » (interview dans « Le Monde » le week-end dernier).
Parmi ces amendements au PLF 2024, on retrouve une proposition similaire du groupe Socialistes et apparentés, dont on sait qu’elle est partagée par d’autres courants politiques (groupe Écologiste, Les Républicains et Horizons et apparentés) qui ont déjà eu l’occasion de faire une suggestion commune.
Un seul abattement fiscal de 40%
Alors que les avantages fiscaux des locations touristiques contribuent à assécher le nombre de biens en location longue durée et à faire monter les prix, cet amendement vise à rééquilibrer le marché locatif en harmonisant, à un taux de 40%, les abattements fiscaux relatifs aux revenus des meublés touristiques sur ceux de la location de longue durée (dans le cadre de la déclaration au régime forfaitaire). Il exclut volontairement de son champ d’application les maisons d’hôtes, gites ruraux, les logements en stations de ski et d’alpinisme afin de ne pas venir déstabiliser une économie touristique indispensable au développement de nos territoires.
Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait donc de 71% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires fortement limité à 30.000 € contre 188.700€ actuellement.
Pour les meublés non classés, l’abattement fiscal en Micro-BIC diminuerait de 50% à 40% avec un plafond de chiffre d’affaires limité à 15.000 € contre 77.700€ actuellement. La différence de plafond entre ces deux régimes permettrait de conserver une incitation en faveur des logements classés afin d’accompagner la montée en gamme des logements destinés à la location de tourisme.
Amélioration de la fiscalité actuelle pour la location classique
Enfin, pour un logement en location longue durée classique, sous le régime microfoncier, le taux serait rehaussé de 30% à 40%, et le plafond de revenus de 15.000 € à 30.000€. Cette évolution marquerait donc une amélioration de la fiscalité actuelle pour encourager la location long terme et rééquilibrer le marché locatif, sachant que les bailleurs peuvent aussi utiliser le régime réel de déduction de leurs frais si celui-ci est plus avantageux.
La location meublée longue durée également menacée ?
Un autre amendement du groupe Socialistes et apparentés propose d’aller beaucoup plus loin en s’attaquant au régime réel simplifié qui est particulièrement favorable aux investisseurs effectuant des locations meublées en permettant de pratiquer des amortissements sur le bien immobilier et au final de neutraliser la quasi-totalité des loyers pour d’échapper à l’impôt. Ce statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’est d’ailleurs pas propre à la location touristique, il s’applique à toute location meublée longue durée.
La niche fiscale des amortissements
L’amortissement se pratique sur des durées de 25 à 30 ans, aboutissant à des déductions annuelles de 3,3% à 4% de la valeur du bien. Le mobilier peut également être amorti sur des durées plus courtes, généralement de 5 à 7 ans. Si un amortissement ne peut être entièrement consommé durant une année, il est reportable sur les années suivantes. Les amortissements non utilisés sont d’ailleurs reportables indéfiniment, ce qui permet par exemple de compenser la période où la déductibilité des intérêts d’emprunt ne joue plus (une fois que le prêt a été remboursé). Bien que plus compliqué à appliquer que les abattements, ce statut est très utilisé par les investisseurs car il reste le plus avantageux.
Or cet amendement propose d’aligner les conditions du régime réel pour les locations meublées et nues. Autrement dit, les loueurs de meublés ne pourraient plus déclarer leurs revenus en bénéfices industriels et commerciaux et perdraient l’énorme avantage de la déduction des amortissements…
Vous souhaitez construire un abri dans votre jardin, une terrasse, une piscine ? Vous serez peut-être redevable de la taxe d’aménagement. Quelle est cette taxe ? Quelles sont les exonérations possibles ?
La taxe d’aménagement, qu’est-ce que c’est ?
La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et, en Ile-de-France seulement, par la région.
Cet impôt sert principalement à financer les équipements publics (réseaux, voiries) nécessaires aux futures constructions et aménagements.
Quels travaux sont concernés par cette taxe ?
Cette taxe est due si vous entreprenez des opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant l’obtention d’une des autorisations d’urbanisme suivantes :
permis de construire,
permis d’aménager,
autorisation préalable.
À savoir
La taxe est également due en cas de construction ou d’aménagement sans autorisation ou en infraction à l’autorisation accordée.
Quelles sont les surfaces concernées par la taxe ?
La taxe d’aménagement est due pour toute création de surface de plancher close et couverte dont la superficie est supérieure à 5 m2 et d’une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, y compris les combles et les caves.
Les abris de jardin (même démontables) ou toute autre annexe que vous seriez susceptible de construire à l’extérieur de votre maison entrent aussi dans le champ de la taxe d’aménagement.
Les bâtiments non couverts tels les terrasses ou ouverts sur l’extérieur comme les pergolas, sont exclus de la surface taxable.
Certains aménagements comme les piscines, bien qu’exclus de la surface taxable, sont toutefois soumis à la taxe d’aménagement de façon forfaitaire.
Quel est le taux de la taxe ?
Le taux annuel de la part communale peut varier de 1 % à 5 %. Il peut atteindre jusqu’à 20 % dans certains secteurs. Cette majoration peut être motivée, par exemple, par la création d’équipements publics généraux entraînés par les nouvelles constructions.
Elle peut aussi servir aux investissements nécessaires pour préserver le milieu naturel, la biodiversité et lutter contre le réchauffement climatique. Le taux annuel de la part départementale est le même pour tout le département. Il est fixé à 2,5 % au maximum.
Comment est calculée la taxe d’aménagement ?
Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement, il faut multiplier la surface taxable de la construction créée par la valeur annuelle par m2, puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale concernée par la taxe.
Pour l’année 2023, la valeur annuelle par m2 est de 886 €
Certains travaux d’aménagement (piscine, place de parking…) sont calculés selon d’autres formules (formule forfaitaire etc.)
Le ministère de la cohésion des territoires a élaboré un simulateur permettant de calculer le montant de la taxe d’aménagement :
Quelles sont les réductions et les exonérations possibles pour cette taxe ?
Les réductions possibles
Certaines constructions ouvrent droit à un abattement de 50 %. Sont notamment concernés :
les 100 premiers m2 d’un local et ses annexes à usage d’habitation principale,
les locaux à usage industriel ou artisanal et leurs annexes,
les locaux à usage d’habitation et d’hébergement aidés,
entrepôts et hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale,
bénéficiant d’un taux réduit de TVA.
Les exonérations possibles
Certaines exonérations sont prévues par le Code de l’urbanisme. Elles s’appliquent en particulier aux aménagements suivants :
les petits abris de jardins ou toutes autres constructions d’une superficie inférieure ou égale à 5 m2 non soumis à déclaration préalable ou à permis de construire
les reconstructions à l’identique d’un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans à la suite d’un sinistre
les constructions et aménagements prescrits par un plan de prévention des risques sous certaines conditions.
Enfin, certaines exonérations sont facultatives et décidées sur délibération par les collectivités locales. Elles peuvent concerner, par exemple :
les abris de jardin, pigeonniers et colombiers, d’une superficie supérieure à 5 m2 et inférieure ou égale à 20 m2, soumis à autorisation préalable
les surfaces de constructions supérieures à 100 m2 pour la résidence principale financée par un prêt à taux zéro.
Comment déclarer et payer votre taxe d’aménagement ?
Déclaration de la taxe d’aménagement
Vous devez déclarer les éléments nécessaires au calcul de la taxe d’aménagement à l’occasion du dépôt du permis de construire, d’aménagement ou de la déclaration préalable.
Paiement de la taxe d’aménagement
Le montant de la taxe d’aménagement est établi par la Direction départementale des territoires (DDT) ou la Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports (DRIEAT) en Île-De-France.
L’avis de taxe d’aménagement est adressé au redevable dans les six mois suivant la délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager.
Si le montant de votre taxe d’aménagement est supérieur à 1 500 €, vous pouvez la régler en deux fois. Vous recevrez un avis vous invitant à régler la taxe d’aménagement dans les 12 à 24 mois suivant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
Interview de Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
L’été 2023 a été marqué par des baisses de prix des parts allant jusqu’à -17% pour de grosses SCPI de bureaux. Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com, nous livre ses recommandations à destination des investisseurs touchés de près ou de loin par cette dévalorisation.
Quel est votre message pour ceux qui n’ont pas de SCPI et qui s’interrogent aujourd’hui sur la pertinence d’investir dans la pierre-papier ?
Il est toujours utile de rappeler quelques généralités concernant les SCPI. Elles permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien et de se soucier de sa gestion, avec une mutualisation des risques grâce à la diversification des actifs composant le patrimoine de chaque SCPI. Les SCPI génèrent un rendement potentiel (mais non garanti) souvent supérieur à d’autres placements comme le Livret A ou les fonds en euros des assurances vie.
Historiquement, les SCPI ont montré une certaine résilience face aux crises. Une baisse du prix des parts peut donc être une opportunité d’entrée pour ceux qui croient au long terme. Il faut d’ailleurs insister sur le fait que la SCPI est avant tout un placement long terme à privilégier pour la distribution régulière de ses dividendes : la durée de détention moyenne est de 22,5 années pour les épargnants. Cela permet plus facilement de lisser les variations de prix des parts qui sont normales dès lors qu’on investit dans des actifs soumis à des cycles immobiliers. Aujourd’hui plus que jamais, il faut faire ses propres recherches avant de choisir une SCPI en étudiant les rapports annuels et les reportings et/ou se faire assister par un conseiller en gestion de patrimoine.
Que peuvent faire ceux qui viennent de subir des baisses de prix ?
Comme je l’ai dit précédemment, l’immobilier est un investissement à long terme et les fluctuations à court terme sont normales. Certaines sociétés de gestion ont cependant été trop agressives dans leur stratégie d’endettement et de collecte, achetant des actifs quand les prix étaient à des niveaux très haut. C’est la conséquence qu’on retrouve aujourd’hui dans la forte baisse du prix de certaines grosses SCPI de bureaux gérées par des réseaux bancaires.
Il est bien sûr trop tard pour vendre ces SCPI sachant que la sortie se fait au prix de retrait en vigueur déterminé par la société de gestion dans le cas le plus fréquent de SCPI à capital variable. Ce prix de retrait correspond en général au prix de souscription diminué de la commission de souscription. Vendre aujourd’hui reviendrait donc à perdre sur deux tableaux : à la fois à hauteur de la baisse de prix et sur les droits d’entrée. Seuls des investisseurs détenant ces SCPI depuis de très longues années pourraient y voir un intérêt.
Une éventuelle revalorisation du prix de ces SCPI dans les prochaines années donnerait cependant l’occasion de sortir dans de meilleures conditions afin de mieux diversifier son portefeuille de SCPI. Il est par exemple préférable aujourd’hui de se tourner vers les SCPI diversifiées ou des SCPI récentes qui sont souvent plus agiles dans leurs investissements.
Certains détenteurs de SCPI pour l’instant épargnés par les baisses de prix s’interrogent sur la possibilité d’être concernés à leur tour avec les prochaines campagnes d’expertises qui seront menées fin 2023…
Cet événement de marché ne doit pas être généralisé à l’ensemble des SCPI. La majorité d’entre elles connaissent une stabilité de leur prix de parts et sur 90 SCPI de rendement, MeilleureSCPI.com en a comptabilisé près de 60 ayant attesté à ce jour d’une tendance positive ou ayant confirmé la stabilité de leur prix de parts, soit une proportion rassurante de près des deux tiers. Le meilleur moyen d’anticiper les tendances à venir est de bien connaître les actifs sous-jacents de ses SCPI : types d’immobilier, zones géographiques, taux d’occupation, durées des baux… Il est aussi possible de communiquer avec les sociétés de gestion pour comprendre leurs plans et stratégies. La règle est de ne jamais prendre de décisions impulsives basées sur la peur.
Pour les SCPI en capacité d’acheter des actifs au comptant, j’ajouterai que l’ajustement actuel à la baisse des prix de l’immobilier est une réelle opportunité car celles-ci sont capables de se positionner sur des actifs décotés qui présentent des rendements immobiliers élevés. Les derniers rendements d’acquisition communiqués indiquent une moyenne élevée proche de 7% avec des fourchettes comprises entre 4,6% et 10%, ce qui promet de faire bénéficier aux épargnants de distributions de dividendes plus avantageuses.
Passionné de finances et fort d’une solide formation académique, Jonathan Dhiver a su capitaliser sur son expérience dans le secteur de l’investissement au sein du groupe Cushman & Wakefield. En 2011, il a franchi une étape décisive dans sa carrière en fondant MeilleureSCPI.com. En tant que créateur de cette fintech innovante, il a ouvert la voie aux épargnants, leur permettant d’accéder facilement aux fonds du marché ainsi qu’à une mine d’informations précieuses.
MeilleureSCPI.com s’est imposée comme une référence incontournable dans le domaine de l’épargne immobilière, guidant avec succès plus de 3000 familles d’investisseurs à travers les méandres des investissements immobiliers. Les équipes de MeilleureSCPI.com accompagnent désormais les épargnants sur d’autres supports immobiliers tels que les Groupements Forestiers d’Investissement via la plateforme Meilleur-GF.com.
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